Kredyt hipoteczny to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jakie podejmuje w swoim życiu niemal każdy z nas. Pośpiech w tym przypadku to zły doradca, ponieważ na kredyt hipoteczny składają się różne koszty, które trzeba wcześniej dokładnie przeanalizować. Jeśli zdecydujemy się na kredyt hipoteczny warto wiedzieć, że zazwyczaj jest to decyzja na kilka lat. Decyzja, której nie da się już zmienić, dlatego warto, aby od samego początku była o krok, po kroku dokładnie przemyślana.

Co trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym?

 

Gdy kupujemy mieszkanie, bardzo często patrzymy głównie na wysokość raty, którą będziemy spłacać każdego miesiąca. Jednak kredyt hipoteczny, jako zobowiązanie to dużo bardziej skomplikowany produkt. Już na etapie wyboru spośród różnych ofert bankowych, powinno zwrócić się uwagę na wszystkie czynniki, które finalnie decydują o kosztach kredytu – również tych rozłożonych w czasie.

 

Raty stałe i malejące w przypadku kredytu hipotecznego

Klient decydujący się na kredyt hipoteczny musi podjąć decyzję, czy chce płacić raty stałe, czy raty malejące. Każda rata kredytu składa się z dwóch części: odsetkowej i kapitałowej. Chociaż pozornie wydaje się, że chodzi o samą wysokość spłacanej miesięcznie raty, to jednak różnica polega na relacji spłacanego kapitału do odsetek. W przypadku rat malejących, zaczynamy od wysokich rat, ale spłacamy przez to szybciej kapitał. To korzystna opcja z perspektywy czasu, ponieważ odsetki każdorazowo naliczane są od kwoty kredytu pozostającej do spłaty. Jest to forma na pewno korzystna dla osób, które mają już pewien wkład własny. Im szybciej topnieje kapitał, tym mniejsze poniesiemy odsetki.   W przypadku raty równej, płacimy zawsze taką samą ratę, ale relacja odsetek do kapitału jest inna. W pierwszych latach spłaty kredytu udział kapitału w racie jest zazwyczaj niższy niż kwota naliczonych odsetek. Z czysto finansowego punktu widzenia raty malejące wydają się korzystniejsze, bo ostatecznie koszt kredytu jest mniejszy i szybciej spłacamy kwotę zadłużenia. Jednak ceną za ten komfort jest wyższa rata w początkowym okresie finansowania. Stać na to małżeństwa, lub po prostu ludzi bardziej zamożnych. Wpływ zdolności kredytowej na wysokość i decyzje o przyznaniu kredytu hipotecznego. Nie każdy osoba będzie miał możliwość skorzystania z rat malejących. W pierwszych latach wysokość miesięcznej raty równej jest znacznie niższa od raty malejącej, więc przekłada się to znacząco na zdolność kredytową wnioskodawcy. Jeśli raty są bardzo wysokie w pierwszych latach, to zdolność kredytowa musi być dużo wyższa. Już powyższy przykład pokazuje, że kredyt hipoteczny determinuje zdolność kredytowa. Zdolność kredytobiorcy jest badana przez analityka bankowego na podstawie rozmaitych danych takich jak historia kredytowa w BIK, czy też dane, jakie sam dostarczy bankowi, takie jak zaświadczenia o zarobkach czy też zabezpieczeniach dla kredytu. Wygrywają osoby, które mają jak najlepszą zdolność kredytową i historię różnych bakowych realizacji.

 

Marża kredytu hipotecznego

Drugim elementem, który składa się na oprocentowanie kredytu jest marża banku. Jest to stały parametr. Jest on określony w umowie kredytowej. Można go zmienić jedynie aneksem do umowy, w momencie, gdy obie strony zgadzają się na zmianę. Sama marża zależy od polityki banku i to tu jest największe pole do negocjacji. Warto na nią w szczególności zwrócić uwagę w czasie niskich stóp procentowych, gdy wydaje się, że kredyty są tanie. Zawsze warto negocjować wysokość marży, ponieważ w czasie wyższych stóp procentowych, nasze raty będą rosły, a marża pozostanie na niezmienionym poziomie! Dlatego tak ważne jest czytanie umowy wiążącej nas na lata z bankiem. Bank pobiera często jednorazową opłatę ustalaną, jako procent od wartości kredytu. Warto tu negocjować, o jak najlepsze dla nas warunki. Niektóre banki kuszą promocjami – wizją bardzo niskiej prowizji lub jej całkowitym brakiem. Warto pamiętaj, że nie ma nic za darmo – bank może szukać zysków w zupełnie innym miejscu, jeśli chętnie rezygnuje z prowizji, więc w takim przypadku zwróć szczególną uwagę na inne opłaty, które mogą być związane z udzieleniem kredytu np. ubezpieczenie, wymóg założenia rachunku w banku, lub zakup innego produktu.

 

Wkład własny

Jeszcze kilka lat temu nie było problemu z kredytem zaciąganym na 100% wartości nieruchomości, a czasem nawet przewyższającym potrzeby klienta. Banki chętnie dokładały 10%, a nawet 20% na dodatkowy remont bądź umeblowanie mieszkania. Zwiększało to oczywiście finalną kwotę do spłaty i powodowało, że bank zarabiał jeszcze więcej, tyle tylko, że w czasie całego okresu kredytowania. Było to bardzo korzystne na pewno dla młodych ludzi, którzy dopiero zaczynają swoje dorosłe życie. Dzisiaj wkład własny jest już obowiązkowy i większość banków ma w regulaminie zapis o konieczności posiadania 10% lub nawet 20% wkładu własnego. Chociaż wielu klientów uważa to za ograniczenie, to jednak im większy wkład własny, tym więcej tak naprawdę zaoszczędzisz na kredycie. Często bardzo dobrym rozwiązaniem jest nawet odłożenie kredytu w czasie w celu zwiększenia kwoty wkładu własnego – rok oszczędzania może przełożyć się docelowo nawet na kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na odsetkach w czasie całego okresu kredytowania. Większy wkład własny to mniejszy kapitał, jaki pożyczasz, a zatem odsetki naliczają się również od mniejszej kwoty.

Czas spłaty kredytu

Im dłuższy czas spłaty, tym mniej odczuwalna jest rata do spłaty, ale tym większa jest finalna kwota, którą musisz oddać. Koszt kredytu liczony jest zawsze w skali roku, czyli im dłuższy kredyt, tym dłuższy okres płacenia odsetek. Jeśli skupiamy się na tym, aby miesięczna rata była jak najniższa, to będziesz dążyć do najdłuższego czasu kredytowania. Jednak, jeśli zaczynamy patrzeć na liczby, to każdy rok kredytowania mniej jest sporą oszczędnością – wszystko oczywiście zależy od indywidualnych ustaleń z bankiem, – dlatego też robi się dokładne symulacje kredytów jeszcze przed podpisaniem umowy.